【抵債房產過戶稅費糾紛】王某與農商行簽訂《抵債資產處置協議》,約定過戶的一切稅費均由王某承擔。王某已向農商行履行了約定購房款的主給付義務,農商行應向王某履行門面房所有權及土地使用權的協助過戶義務,至于雙方約定的過戶稅費承擔問題,法院認為,待農商行承擔協助過戶義務后,雙方依照約定予以處理,故農商行辯稱王某應首先交納應由農商行承擔的稅費再履行協助過戶的理由,二審法院不予支持?!兜謧Y產處置協議》約定農商行限期交房給王某系指實際交房,而非轉移房屋所有權,故一審判決農商行向王某承擔約定交房日至實際交房之日前的違約金并無不妥。王某上訴理由不予支持:(2013)池民三終字第00122號

王建軍與安徽石臺農村商業銀行股份有限公司房屋買賣合同糾紛二審判決書

發布日期:2014-03-18

安徽省池州市中級人民法院民 事 判 決 書

(2013)池民三終字第00122號

上訴人(一審原告):王建軍,男,漢族,個體工商戶,住安徽省石臺縣。

委托代理人:韓德林,安徽韓德林律師事務所律師。

被上訴人(一審被告):安徽石臺農村商業銀行股份有限公司,住所地安徽省石臺縣仁里鎮和平南路4號,組織機構代碼58886035-0。

法定代表人:戴南利,該公司董事長。

委托代理人:操岳華,該公司員工。

委托代理人:程千勝,安徽程千勝律師事務所律師。

上訴人王建軍因與被上訴人安徽石臺農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱石臺農商行)房屋買賣合同糾紛一案,不服安徽省石臺縣人民法院(2013)石民一初字第00064號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭,于2013年12月9日公開開庭審理了本案。上訴人王建軍及其委托代理人韓德林,被上訴人石臺農商行的委托代理人操岳華、程千勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審查明:石臺農商行(原石臺縣農村信用合作聯社)根據已經生效的法律文書,取得了石臺縣仁里鎮黎明路9號二間門面房的所有權。2010年11月17日,石臺農商行決定以公開競價的方式對外轉讓該二間門面,并在競價開始前向參與競價者發放了《競買須知》。在《競買須知》第四條,競買者被告知:“……競得者……交清價款后,由縣聯社協助競得者辦理門面產權和土地使用權過戶手續,過戶的一切稅費均由競得者支付,縣聯社不承擔過戶的任何稅費?!敝蟮母傎I過程中,王建軍以511000元的價格競買成功。雙方于2010年11月20日簽定了《抵債資產處置協議》,協議約定:“……三、乙方價款交清后,甲方應協助乙方辦理門面房產權和土地使用權過戶手續,過戶的一切稅費均由乙方承擔,甲方不承擔過戶的任何稅費。四、乙方競得的門面房現租用人租用期至2011年2月底,2011年3月15日前,甲方必須交房給乙方,否則甲方從2011年3月16日起按中國人民銀行同檔次貸款利率支付乙方已付價款的利息?!?010年12月30日,王建軍依約向石臺農商行支付購房款511000元;2011年9月16日,石臺農商行將門面房交付王建軍使用;2012年11月16日,將該二間門面房原產權證交于王建軍。后雙方因辦理房屋產權轉移過程中產生的稅費負擔發生爭議,協商未果后,王建軍遂向本院提起訴訟,要求石臺農商行積極履行合同、向其提供《銷售不動產統一發票》,并支付其68090.75元利息損失(從2011年3月16日計算至2013年5月15日)。

一審另查明,中國銀行業監督管理委員會安徽監管局皖銀監復(2011)406號《安徽銀監局關于安徽石臺農村商業銀行股份有限公司開業的批復》中規定:該行開業的同時,石臺農村信用合作聯社自行終止,其債權債務轉為該行債權債務。

一審認為:民事合同自依法成立時起對合同當事人產生法律約束力,除非該合同因違法不發生法律效力。本案中,雙方當事人對簽訂合同、買賣門面房、遲延交房等事實并無異議,爭議的焦點集中在兩個方面:

第一方面是:《抵債資產處置協議》的有關約定是否違反法律禁止性規定?如果不違法,依據該協議,石臺農商行是否應向王建軍提供《銷售不動產統一發票》的義務?

首先,《抵債資產處置協議》是當事人之間訂立的一份民事合同,根據民事行為當事人意思自治的原則,只要當事人之間的民事行為不為法律法規所禁止,就具有法律效力。本案中的石臺農商行是金融企業而非不動產經營企業,此次以對外公開競買的方式處置抵債不動產,并非其經營范圍內的業務活動,僅是偶爾的買賣行為,石臺農商行在這一買賣法律關系中,并不是《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條規定的發票開具義務人;同時該約定也不為我國現行其他法律法規所禁止,因此,《抵債資產處置協議》是有效合同。

其次,《銷售不動產統一發票》是辦理不動產產權變更登記的必要文件之一,它是不動產銷售企業在銷售不動產時,向不動產買受人提供的由國家稅務機關統一印制的一種票據。開具該票據時,應當按照票面金額及一定的稅率向國家繳稅。本案中,王建軍要求石臺農商行提供《銷售不動產統一發票》的實質,是要求石臺農商行承擔開具該發票時所產生的稅額?!兜謧Y產處置協議》第三條約定“門面房過戶過程中產生的稅費,由乙方負擔?!?,可以得出這樣的結論:如果要辦理門面房過戶登記,就要取得《銷售不動產統一發票》;要取得《銷售不動產統一發票》,就必須到稅務機關交納稅款;要交納稅款,就是“過戶過程中產生稅費”;按照約定,該稅費由競得者(王建軍)負擔。因此,石臺農商行向王建軍提供《銷售不動產統一發票》,應當以王建軍在開具該票據時交納相關稅款為前提。如果王建軍不愿意支付該筆稅款,石臺農商行依約就無法承擔該項“協助”義務。因此,王建軍要求石臺農商行向其提供《銷售不動產統一發票》的訴求不予支持。

第二方面是:石臺農商行遲延交付門面房的時間該如何計算?

對于這個問題,王建軍要求從約定交房日起,計算至依法過戶時止;而石臺農商行雖然承認遲延交付,但只同意支付六個月的遲延期間利息。一審認為,根據查明的事實,雙方約定的交房日期是2011年3月15日,實際交房時間是2011年9月16日。自此日起,王建軍就已經實際占有并使用了該兩間門面房,實現了自己的合同目的。因此,石臺農商行遲延的期間是自2011年3月16日至2011年9月16日,此間王建軍的利息損失一審予以支持,其他不予支持。根據中國人民銀行同檔次貸款利率計算利息為15120.63元(2011年3月16日至4月5日計20天,利率5.6%,利息1589.78元;4月6日至7月6日計91天,利率5.85%,利息7556.41元;7月7日至9月16日計69天,利率6.10%,利息5974.44元)。綜上,一審依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定,判決:一、安徽石臺農村商業銀行股份有限公司支付王建軍利息損失15120.63元,于判決生效后十日內付清;二、駁回王建軍的其他訴訟請求。案件受理費1159元,由王建軍負擔774元,安徽石臺農村商業銀行股份有限公司負擔385元。

上訴人王建軍不服一審判決,主要上訴理由為:1、一審將依法由石臺農商行承擔的開具發票義務推向王建軍?!兜謧Y產處置協議》第三條已明確約定王建軍房款交清后才可辦理房產證手續。稅務發票是辦理過戶手續的前提條件,又是購買人交款的憑證,一審推理違背了雙方協議第三條的本義。2、《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十一條二款的規定:“單位、個人在購銷商品,提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中,應當按規定開據、使用、取得發票?!遍_具發票是出賣人的法定義務,也是辦理產權證過戶手續的前提。事實上,付房款的稅票及稅收與辦理房產證的稅費性質不同。3、關于遲延交付門面房的利息計算問題?!段餀喾ā返谑臈l第九條明確規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記,發生效力未經登記不發生效力?!辈粍赢a物權的交付應依法登記才可發生效力。而一審以實際使用為交付日期,不合法律規定。請求二審依法撤銷一審判決,改判石臺農商行依法交付辦理房產證所需的材料及銷售不動產51.1萬元的不動產銷售發票;并判令被上訴人支付利息68090.75元(從2011年3月16日—2013年5月15日計26個月的利息及以后繼續發生的利息。

二審中,雙方當事人無新的證據向本院提供,對一審查明的事實雙方亦無異議。本院對一審查明的事實予以確認。

本院另查明:王建軍在一審訴訟過程中將訴訟請求的第一項變更為:“判令被告積極履行《抵債資產處置協議》規定的義務,協助原告辦理房產證義務并提交房產證所需的材料含銷售51.1萬元不動產銷售發票?!?/span>

本院認為:王建軍與石臺農商行之間簽訂的《抵債資產處置協議》不違反法律和行政法規的效力性強制性規定,該《抵債資產處置協議》合法有效?!吨腥A人民共和國合同法》第一百三十五條規定:“出賣人應當履行向買受人交付標的物或交付提取標的物的單證,并移轉標的物所有權?!薄兜謧Y產處置協議》第三條約定:“乙方(王建軍)價款交清后,甲方(石臺農商行)應協助乙方辦理門面房產權和土地使用權過戶手續,過戶的一切稅費均由乙方承擔,甲方不承擔過戶的任何稅費?!北景钢?,王建軍已向石臺農商行履行了約定購房款的主給付義務,石臺農商行應向王建軍履行門面房所有權及土地使用權的協助過戶義務。至于雙方約定的過戶稅費承擔問題,待石臺農商行承擔協助過戶義務后,雙方依照約定予以處理,故石臺農商行辯稱王建軍應首先交納應由石臺農商行承擔的稅費再履行協助過戶的理由,本院不予支持。因開具不動產統一發票的行為涉及到稅收行政法律關系,不屬于人民法院民事案件的主管范圍,故王建軍訴請法院判令石臺農商行開具銷售不動產統一發票的訴求,本院不予審理?!兜謧Y產處置協議》第四條約定石臺農商行于2011年3月15日交房給王建軍系指實際交房,而非轉移房屋所有權。故一審判決石臺農商行向王建軍承擔2011年3月15日至實際交房之日的違約金并無不妥。王建軍此節上訴理由不予支持。

綜上,依照《中華人民共和國合同法》第一百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規定,判決如下:

一、維持安徽省石臺縣人民法院(2013)石民一初字第00064號民事判決第一項,即“被告安徽石臺農村商業銀行股份有限公司支付原告王建軍利息損失15120.63元,于本判決生效后十日內付清”;

二、撤銷安徽省石臺縣人民法院(2013)石民一初字第00064號民事判決第二項,即“駁回原告王建軍的其他訴訟請求”;

三、安徽石臺農村商業銀行股份有限公司于本判決生效之日起十日內協助王建軍辦理石臺縣仁里鎮黎明路9號二間門面房的所有權過戶登記手續;

四、駁回王建軍其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費1159元,由王建軍負擔500元,安徽石臺農村商業銀行股份有限公司負擔659元;二審案件受理費1159元,由王建軍負擔500元,安徽石臺農村商業銀行股份有限公司負擔659元。

本判決為終審判決。

審 判 長  許院生

代理審判員  程 進

代理審判員  段貴峰

二〇一四年二月七日

書 記 員  李 瑩

http://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=2189e1218254408bb04878307e5b99dd

安徽石臺農村商業銀行股份有限公司與王建軍買賣合同糾紛一審民事判決書

發布日期:2015-09-29

安徽省石臺縣人民法院民

2014)石民一初字第00172

原告:安徽石臺農村商業銀行股份有限公司,住所地安徽省池州市石臺縣。

法定代表人:戴南利,該公司董事長。

委托代理人:程千勝,安徽程千勝律師事務所律師。

被告:王建軍,男,19721月出生,漢族,個體工商戶,住安徽省池州市石臺縣。

委托代理人:韓德林,安徽韓德林律師事務所律師。

原告安徽石臺農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱石臺農商行)與被告王建軍買賣合同糾紛一案,本院立案受理后,依法由代理審判員蘇美玲適用簡易程序公開開庭進行了審理,原告石臺農商行的委托代理人程千勝、被告王建軍及其委托代理人韓德林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告石臺農商行訴稱:20101117日,原告決定將位于石臺縣仁里鎮黎明路9號的兩間門面房以公開競價的方式對外轉讓,發布了《競價須知》,其中第四條告知:“競買者交清價款后,由縣聯社協助競得者辦理產權和土地使用權過戶手續,過戶的一切稅費均由競得者支付,縣聯社不承擔過戶的任何稅費?!北桓嬗?/span>20101120日,競得門面房,同日雙方簽訂了《抵債資產處置協議》,其中第三條明確約定過戶的一切稅費由被告承擔。協議生效后,原告依約將門面房交付被告使用,因被告不愿依照競買約定承擔過戶稅費,致門面房一直未完成過戶登記。后被告提起訴訟,二審終審判定由原告承擔協助被告辦理過戶登記手續的義務。同時,該判決對過戶稅費承擔問題,認為:雙方約定的過戶稅費承擔問題,待原告承擔協助過戶義務后,依約定予以處理?,F原告已協助被告辦理了門面房過戶登記手續,并先行繳納了稅費,然被告卻違反約定,拒不支付原告墊付的稅費26227.21元。特提起訴訟,請求依法判令:被告立即支付原告墊付的銷售不動產稅費26227.21元,并承擔本案訴訟費用。

石臺農商行針對自己的訴訟請求提交了下列證據:

1、組織機構代碼、營業執照副本、皖銀監復(2011406號批復,欲證明原告主體適格。

2、抵債資產處置協議,欲證明雙方約定過戶的一切稅費均由王建軍承擔。

3、民事判決書(2013池民三終字第00122號),欲證明王建軍要求石臺農商行承擔過戶稅費的請求已被池州中院駁回。

4、銷售不動產發票、稅收繳款書,欲證明石臺農商行協助王建軍辦理過戶時墊付過戶稅費26227.21元。

被告王建軍辯稱:1、原告將門面房出售給我,我依約支付購房款,原告應當向我出具銷售不動產發票。原告訴稱的26227.21元稅款是原告為開具銷售不動產發票而繳納的稅費,不是因過戶產生的稅費,該26227.21元稅款應當由原告承擔。2、雙方因門面房過戶及過戶稅費問題業經石臺法院、池州中院二審終審,且石臺農商行已按判決協助我辦理了門面房過戶手續,過戶稅費我已繳納。請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

王建軍就其抗辯,提供了下列證據:

1、抵債資產處置協議、二手房過戶須提交資料目錄、完稅證明,欲證明其已繳納了過戶稅費。

2、民事判決書(2013池民三終字第00122號),欲證明池州中院對石臺農商行要求王建軍承擔為開具銷售不動產發票而產生的稅費的請求不予支持。

經審理查明:原石臺縣信用合作聯社(以下簡稱縣聯社)根據已經生效的法律文書,取得了石臺縣仁里鎮黎明路9號二間門面的所有權??h聯社決定以公開競價的方式對外轉讓該二間門面房,后王建軍以51萬元競得。20101120日,雙方簽訂了《抵債資產處置協議》,其中第三條約定:“乙方(王建軍)價款交清后,甲方(縣聯社)應協助乙方辦理門面房產權和土地使用權過戶手續,過戶的一切稅費均由乙方(王建軍)承擔,甲方(縣聯社)不承擔過戶的任何稅費?!蓖踅ㄜ娨兰s交清價款后,雙方對門面房產權和土地使用權過戶稅費的承擔問題發生分歧,協商未果,過戶登記手續亦未辦理,雙方成訟。201445月間,石臺農商行按照池州市中級人民法院(2013)池民三終字第00122號民事判決書的規定,協助王建軍辦理了二間門面房產權和土地使用權轉移登記手續。在此過程中,石臺農商行繳納了一般營業稅6254元、其他企業城市維護建設稅312.70元、其他土地增值稅19210.26元、地方其他水利建設基金75.05元、教育費附加收入187.62元、地方教育附加收入125.08元、其他印花稅62.50元,以上七項合計26227.21元;王建軍繳納了契稅、印花稅等2萬余元。

另查明:20111216日,中國銀行業監督管理委員會安徽監管局文皖銀監復(2011406號《安徽銀監局關于安徽石臺農村商業銀行股份有限公司開業的批復》,第三條規定:該行開業的同時,石臺農村信用合作聯社自行終止,其債權債務轉為該行債權債務。

上述事實,有原、被告提交的相關證據及法庭陳述等在卷佐證,本院予以認定。

本案是不動產買賣中因辦理產權轉移產生的稅費應由誰承擔而引發的糾紛。雙方當事人對于案件涉及的事實問題并無爭議,爭議的焦點在對于《抵債資產處置協議》第三條的理解上。第三條中所稱的“過戶”,是不動產產權轉移的通俗表述方式,“過戶過程中產生的稅費”實際上就是指不動產交易各方,在辦理不動產產權轉移登記時依法應當繳納的稅、費。按照我國現行法律規定,不動產交易過程中,賣方通常需要交納營業稅、土地增值稅及相關費用,而買方也應當交納契稅、印花稅等。

本院認為:《抵債資產處置協議》是本案原、被告之間訂立的民事合同,只要該合同的內容不為法律所禁止,則該合同就對雙方當事人具有法律約束力。該協議第三條的內容是雙方對不動產產權轉移過程中產生稅費該由誰負擔的約定,從其表述“….過戶的一切稅費均由乙方(被告)承擔,甲方(原告)不承擔過戶的任何稅費”中,雙方并沒有對“過戶”過程中會產生哪些稅費作出詳盡的列舉,但很顯然,本條款的前半部分用“過戶的一切稅費均由乙方承擔”來表述,后半部分用“甲方不承擔過戶的任何稅費”來呼應,前后意思表達一致。意即:只要在“過戶”中產生稅費,則無論是依法由買方還是由賣方交納的,則約定全部由乙方(本案被告)負擔。被告認為原告因向其提供《銷售不動產統一發票》而交納的稅費不在此約定之列,是對該條款約定的片面理解;因為按照有關法律規定,依法納稅是取得《銷售不動產統一發票》的前提,二者無法割裂。因此,被告關于此節的辯解意見不予采納。其次,不動產交易雙方當事人,將不動產交易過程中,依法由買方、賣方分別交納的稅費,以民事合同的形式,約定由單方(買方或賣方)全部交納,該約定并不為我國現行法律法規所禁止,系有效約定,雙方均應嚴格遵守。因此,原告要求被告按照約定支付其在辦理不動產產權變更登記過程中所交納的稅費的請求,應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款之規定,判決如下:

被告王建軍于本判決生效后十五日內給付原告安徽石臺農村商業銀行股份有限公司26227.21元。

如未按本判決指定期間履行給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費456元,減半收取228元,由被告王建軍負擔。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于安徽省池州市中級人民法院。

代理審判員  蘇美玲

二〇一四年十二月十二日

書 記 員  吳 曦

附相關法條:

《中華人民共和國合同法》

第八條依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。

第六十條第一款當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的,應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的,應當支付遲延履行金。



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